王XX诉某房地产开发公司退房案
『房地产业务』
【案情摘要】
2001年4月4日，王XX与北京某房地产开发公司签订了《北京市商品房买卖合同契约》，约定王XX购买该公司开发的位于京郊的公寓31号楼B-2号房屋，总价60万元人民币。协议签定后，王XX支付了首付款12万元，其余48万元，由开发商做担保，向某商业银行贷款20年，三方签订了商品房贷款合同。
2003年6月，王XX以开发公司未按照协议约定的日期交房为由，要求解除合同返还房款和利息，并支付违约金。区法院认为原告是在看完现房后才与被告签订的购房合同，且原告并未提供被告不按期交房的相关证据，故判决驳回起诉。
王XX不服，上诉到中级法院，2004年12月8日，二审判决认为，对合同是否履行产生争议，由负有履行义务方承担举证责任，现开发公司不能举证，应承担相应法律后果。现王XX要求解除合同应予以支持，关于解除合同的后果，因涉及案外人的利益，可另行解决。
第2天，王XX将二审判决结果电话通知银行，并停止支付贷款按揭。此后，王XX向开发公司要求退款遭拒绝后，才委托律师再次起诉。2005年8月，本案在法院通知银行参加诉讼后调解结案。

【各方主张】
原告：
我买房后，按双方合同约定时间收房，因我的房在一层，面积有200多平米，开发公司把该房当成木工房，多人在内施工居住，墙壁和洗手间被搞的污浊不堪，我认为这不能算新房，拒绝收房。按双方签订的协议，被告逾期30天未交付房屋，我有权解除合同，故起诉退房。二审期间，争议房屋一直被开发公司占用，而我一直为该房付按揭，所以，要求被告返还购房款和利息，支付违约金。
被告：
原告买的是现房，是看完房后才签的购房合同。合同签订后，我方一直催促原告办理入住手续，原告就是不来。原告无法举证我方不交房，我方也无法举证交房。无法举证就败诉毫无道理。而且败诉的直接损失就是支付三次诉讼费3万多元，更是不公平。二审判决后原告擅自停止按揭，造成的罚息自付。
第三人：
原告告被告退房退钱，和与我的借款合同是两码事，我为什么要参加他们的诉讼？他们一个是我的债务人，一个是担保人，我随时可以起诉他们还款。时间越长，我收的利息和罚息越多，我着什么急。原告称通知我二审判决结果，有何证据？打电话不算数，不交按揭就是违约，就要加收罚息。法院没有理由强制我来参加房屋买卖合同的审理，根据〈〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第25条的规定，我是有独立请求权第三人，地位相当于原告，我诉借款合同，可合并审理，我不诉，法院可仅处理买卖合同，根本不涉及我的利益。法院让我配合买卖合同的审理，认为案件审理结果与我有关，把我定位于无独立请求权第三人，毫无道理。

【判决要旨】
1．一审判决原文：“本院认为原告是在看完现房后才与被告签订的购房合同，且原告并未提供被告不按期交房的相关证据，故本院对其诉讼请求不予支持。”
2．二审判决原文：“本院认为，双方签订购房合同后，王XX如约交付了购房款，但开发公司至今未将房屋交付王XX使用，依照购房合同房屋交付的义务应为开发公司，依照最高人民法院〈〈关于民事诉讼证据的若干规定〉〉第五条之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故本案中，开发公司负有举证责任。一审法院以王未提供开发公司不按期交房的相关证据为由，驳回其诉讼请求不妥。诉讼期间开发公司始终不能证实其向王XX发出入住通知，故应承担相应的法律后果，现王XX要求解除合同，应予以支持。关于合同解除后的法律后果，因涉及案外人的利益，可另案解决。”
3．调解书要旨：开发公司退还王XX已付购房款和已付按揭本金和利息，其余部分由开发公司按银行要求向其返还，从而终止贷款合同。本次诉讼费各担一半。

【办案借鉴】
本案基本案情并不复杂，但由于法院的错误审判和当事人诉讼策略失误，留给律师操作空间甚小。首先，当事人在发现对方将购买房屋做木工房后，没有固定对方违约的证据，致使证据消失，采集不能。其次，当事人在通知银行买卖合同已被法院解除时没有留下书面证据，而擅自停止按揭又造成贷款合同违约在先。最后，虽然二审法院判处合同解除，但并没有解决核心的退款问题，本案等于重新诉起，且当事人无端为自己设计了障碍。
律师首先帮助当事人申请强制执行了一、二审的诉讼费23000元，使其挽回财产损失。同时，依照〈最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉〉第25条第一款的规定要求法院单独处理买卖合同退款事宜，将在贷款合同中可能造成的罚息损失提前主张在开发公司的违约赔偿当中，这样，在法院无力追加银行参加诉讼的情形下，让当事人先拿到钱，掌握主动权。因为，虽然二审法院判处开发公司为举证不能败诉，但事实上，开发公司在合同规定的时间内无法交房，已构成了事实违约。在法院二审判决生效后，当事人将判决通知银行并停止支付按揭事实告知了开发公司，作为担保人的开发公司仍拒绝退款，应承担相应的责任。
果然，银行以自己是有独立请求权第三人为由对法院要求配合审理的要求不予理睬，法院以银行不到庭无法计算准确利息和罚息为由提出中止本案，让我方起诉银行解决贷款纠纷。我方立即指出法院做法违反25条若担保权人不提起诉讼，法院仅处理买卖合同的规定，同时指出我方的计算依据是该商业银行总行的利息标准，若开发公司没有相反证据，应照此计算，并以要求法院判决的方式逼迫开发公司接受我方提出的调解方案。这样，开发公司担心我方拿到退款后消失，反过来主动做银行的工作，最终达成最有利于当事人的调解协议。考虑到之所以造成三次诉讼，有法院的过错影响其中，对开发公司关于各负一半诉讼费的提议，为尽快达成调解协议，说服当事人接受。
本案法院的错误判决在于二审发现一审明显适用法律错误时，应予以实质性改判，本案并不涉及案外人的利益，没有必要另案处理。而当事人在申诉无望的情况下只能再诉，无疑增加诉讼成本。
而法院的错误一部分也来源于上述解释第25条的规定，实践中，由于类似案件大量发生，很多专家和律师开始质疑25条的规定，甚至承办该案的法官也希望笔者撰文建议修改该条的规定，在此，分析如下：
该条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
首先，银行作为贷款人有独立请求权的地位，就会产生为追求利息不愿起诉的情况，买房人只想退房，为节约诉讼费，只能告开发商，按照25条规定，理论上单独审理买卖合同解决了退房问题，但它和贷款合同是共生的，解决了一半，问题还是存在。对于法院，到是可以多受理案件，但当事人诉讼成本加高，矛盾加深。
其次，不同步审理买卖合同和贷款合同就会产生买卖合同解除了，贷款合同还继续，停止按揭就购成违约的问题，实际上，双方相当于主从合同的关系，皮之不存，毛将焉附，因此，同步审理是解决问题的关键，25条隔离两个合同，势必造成怪圈。
最后，应确认由于开发公司的违约造成终止贷款合同罚息的责任问题，如果违约的事实已被法律确认，且房屋购买人也履行了告知义务，则违约方应承担相应的损失。
综上，建议该条的立法原则确定为，请求确认买卖合同无效的应同时请求贷款合同无效，法院应将两案合并审理。



冯波律师
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