小时的准备，维护了百万元利益
『房地产业务』
基本案情：
李某2003年7月29日与开发商签订合同购得方庄世纪景园一处经济适用房，56.83平方米，每平米3840元，总房款218227元，2005年2月27日，李某与张某签订《房屋转让合同》以原价转让，张另支付李某79300转让费，并装修居住至今，2006年8月3日该房产登记在李某名下，2007年李某提出收回该房屋，由此双方产生纠纷。李某以双方合同违反北京市经济适用房的有关规定，提起诉讼要求确认双方合同无效、被告腾房、诉讼费依法承担。
一审判决：张某全败
因当事人对法律，特别是政策理解得不深，诉讼中存在很多失误，甚至在诉讼中还提出对所购居住房屋装修价格进行鉴定，从而导致败诉。
一审判决引用2007年《经济适用住房管理办法》的规定，判决书中提到：本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。（即，一审认为李某2003年购房，2005年转让，期限不到5年的）判决结果如下：
一、2005年2月27日李某与张某签订《房屋转让合同》无效；
二、被告在判决生效后30日内将房屋腾空交付李某；
三、受理费70元双方各承担35元，鉴定费4000元各承担2000元。
接案情况：紧张三小时工作
张某对一审判决不服提出上诉后，在9月1日开庭的前一个晚上9点左右，张某通知手机短信联系本人，内容大致为“经济适用房纠纷明日开庭，能否得到老师指点”。接到短信后，我立刻给张某打过电话去，询问了相关案情，感觉一审判决确实有问题，并在电话中“批评”和“责怪”张某，这么大的事怎么要开庭了才想起短信联系，由于时间紧迫且路途较远，在大致了解案情的基础上，让张某连夜将此案的相关材料扫描发至本人邮箱，并约定第二天上午到本人所在的北京市汉衡律师事务所办理委托代理相关手续。通完电话并接到他相关扫描邮件时已经夜里12点左右，接下来则是紧张的查阅接收的邮件材料，输理案情，找出一审判决错误所在，准备白天出庭时的观点和策略，整整三个小时的紧张工作，夜里3点才躺在床上。第二日上午按与张某的约定，到律师事务所办理有关委托合同、授权委托书、交费、复印相关材料、开具出庭函等工作，中午匆忙吃了口饭，准时到法院开庭。经过周密而严谨的法庭辩论，二审结果与一审截然相反“驳回全部诉讼请求”，二审判决如下：
一、驳回李某的全部诉讼请求；
二、受理费用由李某承担。
本案关键：老房老办法，新房新办法
本案是典型的经济适用房买卖合同纠纷案件，此类案件涉及到是否是“顶名购房”、买受人是否有购买的主体资格，一手购房还是二手购房等问题，北京及各地的“限购令”出台后，使有关房屋买卖纠纷案件变得更加复杂。
就本案而言，最关键之处在于李某的购房时间是在2003年，无论2004年4月13日建设部等四部门发布的《经济适用住房管理办法》；还是2007年建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》；以及北京市的相关规定，均体现的是“老房老办法，新房新办法”特别是2007年颂布的《办法》中第四十八条规定“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。
附：原《代理词》一份
注：只将文中真实姓名改为李某、张某。
代 理 词
----上诉人张某房屋买卖合同纠纷案（二审）
审判长、审判员：
上诉人认为，原一审判决事实已经查清，但适用法律和规章错误。
一、原审判决依照《民法通则》第五十八条第一款第（五）项（违反法律或者社会公共利益的）作出判决，明显适用法律错误。
1、双方合同没有违反法律规定。
本案的房屋转让合同是“经过友好协商，慎重考虑，自愿制定”的，双方意
思表示真实、且有第三人见证，不存在《合同法》规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，合同依法有效。
2、 没有违反社会公共利益。
经济适用房固然是由政策提供优惠政策的保障性住房，本案上诉人张某不是
初始购房，购买的是二手经济适用房，该经济适用房上市交易过户时（即经转商）要缴纳各种税费和土地出让金等，社会公共利益没有受到任何损害。
3、 被上诉人2003年7月29日签订购房合同，原审错误地以不具追溯力（不
溯及既往）的2007年部门规章认定此案，明显不当。
原审“本院认为”中引用了2007年《经济适用住房管理办法》的规定，引用的具体条款为：第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
二、双方合同依法有效的依据如下：
1、经济适用住房二次上市交易符合我国计划经济向市场经济过度和转化的要求，通过二次上市交易，政府可以收取各种税费和土地出让金等，不仅不损害公共利益，反而能减轻政府经济压力、增加政府的财政收入。
2004年以前国家没有经济适用房上市年限的限制规定，相反是鼓励和支持经济适用住房上市交易的，如《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国务院1998年7月3日国发［1998］23号）第（十三）条规定：“稳步开放已购有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度”。再如：《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》（建设部1999年7月27日）第二条规定：已购公有住房和经济适用住房只有经过市场这一环节，才能最终实现住房的商品属性……当前稳步开放已购公房和经济适用住房的交易市场，是住房制度改革发展到一定阶段的必然要求。当时是提倡“稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场”。
★2、“老房老办法，新房新办法”，本案适用老办法，合同依法有效。
建设部等四部门2004年4月13日发布的《经济适用住房管理办法》第二十六条规定：一定年限后，方可按市场价上市出售，但同时在第三十九条明确规定“此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，仍按原有规定执行。
建设部等七部门2007年发布的《经济适用住房管理办法》第三十条规定：购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，但同时第四十八条规定“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。
根据上述规定，被上诉人李某于2003年签订购房协议，所购房屋属于“老房”，按“老办法”不受5年不得上市交易的限制。
三、其他需要说明的问题
1、关于上诉人二手购买经济适用房的主体资格。
关于主体资格的限制性规定是对申购（申请购买）经济适用房条件的限制，即对初始购房者的限制，具体到本案中，被上诉人李某初始购房时应当具备相关条件，但上诉人张某是从李某手中二次购房（经转商）在主体资格上不受限制。
2、关于房屋转让未通知抵押权人是否必然导致转让无效的问题。
虽然《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该法实施过程中出现一些新问题，对此《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。可见未通知抵押权人并不必然导致转让无效，本案中上诉人张某可以代为清偿债务使抵押权消灭。因此，未经抵押权人同意转让抵押物，并不导致转让无效。
综上所述，本案原审事实已经查清，被上诉人李某于2003年7月29日与开发商签订购房协议，无论按2004年还是按2007年的《办法》均属“仍按原规定执行”的情形，而“原规定”没有对年限进行限制，“法律不禁止的即是公民可为的”，对被上诉人李某来说没有年限限制，随时可以出售自己所购房屋。所以，上诉人张某与被上诉人李某之间所签转让合同依法有效，原审法院本应按当时的法律、法规和规章作出合同有效的公正判决，然而，原审法律却错误地以2007年的规章为依据进行认定，合同纠纷不依据《合同法》裁判，却按《民法通则》且错误引用条款。
2006年以来，随着国家城市房地产价格的飚升，一些卖房者唯利是图，找各种借口悔约而诉至法院，致使近年此类案件急剧上升，如果房屋跌价绝无此类现象，本案就是极具代表性的案例，被上诉人见房屋涨价，便出尔反尔，背信毁约，借口收房，甚至滥用国家司法资源，足见其背信弃义、见利忘义之恶劣程度，这不仅冲破了为人的道德底线，也不应得到法律的支持。
如果按一审判决结果，其结果必然是小人得志、恶人得逞、欺善扬恶，诚信、正义、公平何在？我们希望也相信二审法院能依法做出公正的判决。
谢谢审判长！
谢谢审判员、书记员。
上诉人张某代理律师：
北京市汉衡律师事务所 邹忠臣
二 零 一 零 年 九 月 四 日
单位名称：北京市汉衡律师事务所
通讯地址：北京市朝阳区东三环中路39号 建外SOHO 8号楼31层 邮政编码：100022 联系电话：总机010-58691166 （86-10）58691166
小时的准备，维护了百万元利益
