第二条 预售依据
　　该商品房已由_____________批准预售，预售许可证号为：___________。
　　【解读】本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的商品房预售许可证的相关信息。
　　商品房一词时随着我国住房制度的改革，城镇居民住房的货币化、市场化而被广泛使用的。建设部公布的商品房买卖合同示范文本认为本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房也就是此种含义，和严格意义上的商品房相对应的概念主要有集资房、房改房和经济适用房等。
　　商品房预售，也称期房买卖，根据《城市商品房预售管理办法》第2条的规定，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售制度源于香港，最早称为“卖镂花”。
　　由于房地产开发工程量大、投资数额高、开发周期长，所以大部分房地产公司都希望通过商品房预售的方式筹集一部分资金，以加速资金的回笼，同时也可以将房地产市场行情带来的风险转移分散。对于购房者来说，一方面可以避免一次性支出巨额购房款，另一方面从购买房屋到收房之间通常要有一段较长的时间，房地产市场行情的变化常常会产生一定的价格差，可以作为一条新的投资渠道。
　　但是期房买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，因为在买卖期房时，买卖合同的标的物的物权还没有形成，其实质仍然是房屋买卖预约，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，支付预付款之后并没有足够的能力控制商品房的建造进程，和开发商形成一种事实上的能力不对等状态，因此为了防止房地产开发商经营不善和恶意炒作损害买受人的利益，法律对商品房预售限定了严格的条件，实行预售许可证制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　取得合法的商品房预售许可证是商品房买卖合同的生效要件之一，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》都强制性地规定了商品房预售必须办理商品房预售许可证，如果对于未取得预售许可证情况下签订的预售合同效力一概予以追认，则不利于维护预售许可证制度的严肃性和正常的房地产市场秩序。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　一般来说，购买期房时通常要查看开发商的“五证”，也就是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房销售许可证》，但是我们认为，由于《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定，房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：(一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料；(二)营业执照和资质等级证书；(三)工程施工合同；(四)预售商品房分层平面图；(五)商品房预售方案。
　　也就是说，《城市房地产管理法》规定的商品房预售实行许可制度，是一种行政许可行为，开发商获得预售许可证是其必须履行的行政法上的强制性规范的义务，国家建设行政主管部门颁发预售许可证应当对其行政行为的合法性负责，应当对开发商提供的申请进行实质性审查，形成实质上的权利瑕疵责任担保，不能要求购房人承担过多的本来应当由行政机关承担的审查义务，只要出卖人持有预售许可证明，即满足了法律规定的前提条件，购房者便可以只查看预售许可证就可以认为开发商完全具备了预售条件。
　　购房者还可以在北京市房地产交易中心网站上查验其真实性。