第二十一条 共有权益的约定
　　1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；
　　2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；
　　3、______________________________________________________________；
　　4、______________________________________________________________。
　　【解读】共有权益通常情况下是指对商品房所在楼栋的屋面、外墙等共用部位的使用和收益的权利。
　　实务中，某些商品房地处闹市区或临街，其外墙可安装广告，外墙使用权有一定的商业价值，开发商则希望能保留商品房外墙面的使用权，在外墙面上制作广告以获得收益。而购房者认为商品房所在楼栋的屋面使用权和外墙面使用权应归购房人共有。
　　关于屋面和外墙面使用权的归属问题，以前的法律、法规、规章均未对开发商能否保留商品房外墙面使用权和屋面使用权作出明确规定，国家工商行政管理局和建设部制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方就商品房外墙面使用权和屋面使用权作出约定，说明当时的规定并不禁止开发商保留商品房屋面使用权和外墙面使用权。
　　但是我们认为，商品房外墙面和屋面均是商品房不可分割的一部分，既然房屋已经卖给了买房人，商品房所在楼栋的屋面使用权和外墙面使用权就应当归全体产权人共有。
　　首先，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》及北京市国土资源和房屋管理局“关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知”第六条的规定，商品房的外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积，由该幢商品房的全体业主分摊。也就是说商品房的外墙面的所有权属于该幢商品房的全体业主共同所有，当然，外墙面的使用权也属于该幢商品房的全体业主。同时建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。
　　其次，从屋面和外墙面的维修费用来看，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用以下列原则处理：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；屋盖的修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。可见，商品房外墙面和屋面的修缮责任是由房屋所有人(购房人)承担的。
　　所以，本次公布的商品房预售合同示范文本明确规定，屋面使用权和外墙面使用权归全体产权人共有。出卖双方还可以对共用的其他部位的使用及收益归属进行约定。